Nájemné

Dotaz ze dne 16. 1. 2019 16:46.

Otázka

Dobrý den, potřeboval bych poradit ve věci nájmu bytu. Mám 3 krátké dotazy.

Jedná se o moji babičku. Bydlí již spoustu let v bytě na ..........ulici. S majitelem měla nájemní smlouvu na dobu neurčitou s nájmem okolo 6 tis.. Před několika měsíci majitel dům prodal společnosti ....... (....). Ti nyní zaslali návrh na zvýšení nájemného na 23 tis. od března tohoto roku, což je při rozměrech a lokaci asi odpovídající nájem v místě a čase, ale toto zvýšení je rozhodně vyšší než 20%, což by měla být jedna z podmínek, co jsem se dočetl.

1) Můj první dotaz tedy zní, zda musí babička přistoupit na toto zvýšení, i když je to více než 20% navýšení? Co se stane, když na zvýšení nepřistoupí?

Co jsem dohledal na internetu, tak je možnost takto skokově zvýšit nájem pokud byl stanoven při regulovaném nájemném a pak nezměněn(?), ale to tento nájem nebyl a je to výslovně uvedeno ve smlouvě, která byla podepsána s bývalým pronajímatelem v listopadu 2012. Píše se tam:"Nájemné, které nepodléhá cenové regulaci, bylo sjednáno dohodou stran ve výši 5914,- Kč měsíčně za veškeré pronajaté prostory.". Jednající pán za ....nám pouze sdělil, že zde neplatí limit 20%, protože zde nebyl nikdy předtím nájem navýšen.

2) Druhý dotaz je ohledně dalšího odstavce v této nájemní smlouvě, kde je uvedeno, že "Nájemce bere na vědomí a výslovně souhlasí s tím, že při ukončení nájmu nemá nárok na zajištění náhradního bydlení ze strany pronajímatele." Je tento odstavec platný? A co by to znamenalo, pokud by .........dalo výpověď z nájmu?

3) Třetí dotaz souvisí s tím druhým, protože společnost ......chce v červenci tohoto roku začít s rekonstrukcí celého domu a chtěla by do té doby vystěhovat všechny nájemníky, protože byty nebudou obyvatelné po dobu rekonstrukce. Prozatím jsme se domluvili, že budou hledat pro babičku nějaký náhradní byt k pronájmu, ale samozřejmě nemohou slíbit, že nějaký bude k dispozici. Prý je zde i druhá možnost zaplatit babičce odstupné. Je tedy jejich povinností sehnat náhradní byt pro babičku? Nebo to mohou řešit klidně jen tím odstupným (jak by se takové odstupné mělo počítat)? A nebo opravdu platí ten dodatek smlouvy, který jsem popsal v bodu 2 a nemusí babičce poskytnout ani odstupné ani náhradní byt?

Předem velice děkuji. S pozdravem

Odpověď

Dobrý den,

pokud tomu správně rozumím, Vaše babička bydlí v bytě na základě smlouvy o nájmu bytu z roku 2012 (je to poslední podepsaná smlouva). Změna v osobě pronajímatele nemá na smlouvu vliv - ta dále trvá v nezměněné podobě.

ot. 1: Návrh na zvýšení nájemného je právem pronajímatele a správně jste se dočetl, že má určitá pravidla - a jedno z nich je, aby navrhované zvýšení nájemného, spolu s tím, které proběhlo v předchozích třech letech, nebylo více než 20%. Vysvětlení ze strany pracovníka pronajímatele je dle mého názoru mylné. Dvacetiprocentní hranice neplatí, pokud (v souladu s ust. § 3074 odst. 2 občanského zákoníku) jde o nájemné, které bylo "regulované" - tedy v minulosti zvyšované dle právních předpisů automaticky. Tam může pronajímatel zvyšovat bez dvacetiprocentního omezení až do výše v místě a čase obvyklém.

Pokud s navrhovaným navýšením nesouhlasíte, měla by babička písemně pronajímateli oznámit do dvou měsíců od doručení návrhu svůj nesouhlas (napadlo mě, že možná nemá návrh všechny podstatné náležitosti - vzhledem k tomu, že zákon je v tomto ohledu poměrně přísný, je možné, že tam pronajímatel na "něco zapomněl). Ve své odpovědi může poukázat, že zvýšení by mělo být maximálně 20% dle § 2249 odst. 1 a § 3074 odst. 2. občanského zákoníku.

Pronajímatel má pak právo dát návrh k soudu, aby nájemné určil on. Pokud to neučiní, mělo by dále "platit" staré nájemné - nicméně jsme se setkali i s tím, že pronajímatel po čase dával výpověď z nájmu z důvodu nehrazení "správné" výše nájemného (kdy počítal se zvýšeným, zatímco nájemce hradil původní výši). Pak by zase byla na "řadě" s žalobou na neplatnost výpovědi Vaše babička.

ot. 2: Ano, je platný a je v souladu se zákonem. Při skončení nájmu jakýmkoliv způsobem není povinností pronajímatele poskytnout náhradní ubytování či bytovou náhradu. Pokud by Vaše babička dostala platnou výpověď z nájmu, je povinna se po uplynutí výpovědní doby přestěhovat a byt s koncem nájmu předat. Jinak by ji hrozila žaloba na vyklizení bytu. Pokud by měla za to, že výpověď není dána v souladu s občanským zákoníkem, může dát návrh k soudu na její přezkoumání.

ot. 3: Ustanovení z Vaší předchozí otázky a nemožnost bydlet v bytě po dobu rekonstrukce jsou dvě různé věci. Občanský zákoník počítá se situací, kdy majitel byt bude rekonstruovat a po dobu těchto prací nebude možné v bytě být. Pokud by rekonstrukce měla trvat déle než 10 dnů, odkazuji na ust. § 2260 odst. 2 občanského zákoníku: "Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí."

Rekonstrukce bytu není důvod pro výpověď z nájmu. Ten dále trvá a po provedení prací se nájemník vrací zpět do bytu. Pronajímatel by měl na dobu rekonstrukce buď zajistit jiné ubytování, pomoci se stěhováním, uskladněním vybavení bytu, které náleží nájemníkovi, atd., obecně poskytnout zálohu a následně uhradit náklady spojené s vyklizením bytu nájemce (náklady na stěhování, rozdíl mezi stávajícími a novými náklady na bydlení atd.). V této souvislosti ale upozorňuji na ust. § 2250 OZ, dle kterého může pronajímatel zvyšovat nájemné v souvislosti s rekonstrukcí domu nebo bytu.

Abych to trochu shrnula a zároveň si byla jistá, že jsem odpověděla na všechny Vaše dotazy:

- po dobu rekonstrukce nájem trvá,

- nájemník po dobu rekonstrukce může jít do jiného bytu pronajímatele nebo jinam, náklady hradí pronajímatel (příp. se to "kompenzuje" přiměřenou slevou na nájemném),

- pokud není ve smlouvě sjednáno, náhradní byt ani odstupné v případě skončení nájmu nenáleží - případná kvalita náhradního bytu či výše odstupného se pak řeší vzájemným ujednáním obou stran.

Vidíte, že jde o velice komplikovanou problematiku. Obávám se, že vzhledem k tomu, že jsem nemohla nahlédnout do nájemní smlouvy a dalších dokumentů, mnou poskytnuté informace nejsou vyčerpávající. V případě zájmu se můžete dále ptát v odpovědi na tento mail, případně se objednat na osobní konzultaci.

S pozdravem

Markéta Vávrová

Občanská poradna Společnou cestou