nájemní vztah

Dotaz ze dne 30. 7. 2008 05:00.

Otázka

Dobrý den, jaký je rozdíl mezi nájemní smlouvou za užívání nemovitosti a služebního bytu? Jaký právní předpis to upravuje? Zaměstnavatel mi nově předložil nájemní smlouvu za užívání nemovitosti s podstatně vyšším nájemným (dříve byt s regulovaným nájemným),aniž by uvedl nějakou vyhlášku či cenový předpis podle které dospěl k určené částce. Platba je formulována tak, že jde o nájem za bydlení, garáž a zahradu bez rozpisu jednotlivých částek (jedná se o okal). Dále ve smlouvě uvádí, že vykonávám práce pro zaměstnavatele a že mi může dát výpověď bez udání důvodů. Bydlí se mnou mladší dcera, která se připravuje na budoucí povolání. Má stejná práva při bydlení v případě nájmu nemovitosti? Také by mě zajímalo, zda mohu požadovat po ukončení prac. poměru náhradní bydlení, ev. zda se na mě vztahuje ustanovení OZ v § 710 odst. 5. Děkuji za odpověď. Prosím o její zaslaní i na mailovou adresu.

Odpověď

Dobrý den,

tyto smlouvy upravuje občanský zákoník. Zde nalezneme jednak obecnou úpravu nájemní smlouvy a pak zvláštní ustanovení o nájmu bytu, které doplňují a upravují obecný režim nájemních smluv. Nájem služebního bytu je pak zvláštním případem nájmu bytu. V případě zájmu o seznámení s touto problematikou lze doporučit pročíst příslušná ustanovení občanského zákoníku (§§ 663 až 723). Aktuální znění občanského zákoníka můžete nalézt např. na http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/696/_s.155/701?l=40/1964.

Za základní rozdíl lze označit to, že v případě smlouvy o nájmu bytu se v řadě věcí nelze platně odchýlit od znění zákona, který u nájmu bytů vytváří velmi silnou pozici nájemníkovi. Lze předpokládat, že navrhovaná smlouva je formulována popsaným způsobem právě proto, aby se nájem neposuzovat podle ustanovení o nájmu bytu.

Jak by se soud v případě sporu k dotčené smlouvě postavil, je otázkou bez jasné odpovědi.

Není pochyb o tom, že lze pronajmout byt v rodinném domku s tím, že zahrada, garáž atd. jsou příslušenstvím bytu. Je-li však smlouva schválně formulována tak, že předmětem nájmu jsou nemovitosti jako celek, nabízí se jako nejjednoduší varianta výkladu smlouvy to, že jde o obyčejný nájem. Takto je ostatně účastníky smlouva označena a pokud by chtěli využít režimu nájmu bytu, měli možnost v rámci smlouvy uvést, že předmětem nájmu je byt v rodinném domku. Na druhou stranu lze ovšem těžko vyloučit úvahu, že nájem bytu má zvláštní povahu a jeho účelem je chránit nájemníka, který předmět nájmu potřebuje pro uspokojení jedné ze svých základních potřeb - bydlení. Ochranu nájemníka nelze u nájmu bytu smluvně omezit a z tohoto důvodu by se též nepřihlíželo k tomu, pokud by se někdo pokoušel tuto ochranu obejít tím, že by zastřel skutečnou povahu povahu smlouvy a např. by uzavřel smlouvu o užívaní vymezených prostor v bytovém domě (přičemž z hlediska povahy věci by šlo o úplatné užívání bytu). Nabízí se proto otázka, zda není obdobně nutné považovat nájemní smlouvu k rodinnému domku (za účelem bydlení) za smlovu o nájmu bytu, v rodinném domku. Osobně se kloním k závěru, že nájem rodinného domku k bydlení je třeba takto posuzovat jako nájem bytu v rodinném domku, ale tím nechci tvrdit, že jde o názor převažují. V praxi se lze běžně setkat s tím, že je takováto smlouva považována za obyčejný nájem a bohužel mi není známo, že by tuto otázku uspokojivě řešila judikatura Nejvyššího soudu. Z hlediska životní jistoty lze proto doporučit počítat spíše s tím, že by se smlouva posoudila jako obyčejný nájem.

Bez ohledu na charakter nájemní smlovy je třeba upozornit na to, že v současnosti nejsou v platnosti vyhlášky ani cenové předpisy, které by určovali částku, na které se nájemce a pronajímatel musí dohodnout. V případě uzavírání nové nájemní smlouvy (ať již obyčejné nájemní smlouvy nebo smlouvy o nájmu bytu) je výše nájmu zcela věcí dohody - pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou, není ani jeden z nich povinnen novou smlouvu uzavírat.

Dále v dotazu zmiňujete tyto problémy:

a) otázka výpovědi bez udání důvodů

v případě posouzení smlouvy jako obyčejného nájmu jde o platné ustanovení, v případě použití ustanovení o nájmu bytu je takovéto ustanovení neplatné (výpověď z bytu je možné pouze ze zákonem stanovených důvodů, ve smlouvě nelze tyto důvody rozšiřovat)

b) práva dcery

zde si je třeba uvědomit, že právo na náhradní byt přichází v úvahu pouze v případě použití právní úpravy nájmu bytu (jde o služební byt, takže nelze uvažovat o přechodu nájmu na dceru, ale v takovýchto situacích by v případě nájmu bytu přicházela v úvahu povinnost pronajímatele strpět další bydlení dcery, nebo jí zajistit náhradní byt)

nenapadá mě, jaká další zvláštní práva by dcera měla mít z důvodu existence nájmu na Vaše jméno

c) náhradní byt v případě skončení pracovního poměru

náhradní byt přichází v úvahu pouze v případě použití ustanovení o nájmu bytu,

U služebního bytu je třeba zkoumat, zda nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů na své straně.

Pokud zde vážné důvody byly, přichází v úvahu jednak použití Vámi zmíněného ustanovení § 710 odst. 5 a dále pronajímatel musí bývalému zaměstnanci v případě výpovědi poskytnout náhradní byt. (Soud může z důvodů zvláštního zřetele a návrh pronajímatele stanovit, že postačuje menší/horší náhradní byt či pouhé zajištění náhradního ubytování.)

V případě, kdy zde vážné důvody nebyly, nelze využít zmíněné ustanovení, takže může skončit platnost nájemní smlouvy a nájemce se je povinnen vystěhovat bez práva na jakoukoliv náhradu. Neskončí-li v důsledku ukončení zaměstnání platnost nájemní smlouvy, má pronajímatel možnost dát bývalému zaměstnanci výpověď, přičemž v tomto případě nemá povinnost mu zajistit náhradní byt, ale stačí zajištění přístřeší.

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

Za Občanskou poradnu Jižní Město Ondřej Načeradský.