Správa domu a pozemku po přijetí NOZ při podílovém spoluvlastnictví

Dotaz ze dne 23. 7. 2014 10:32.

Otázka

Dobrý den Obracím se na Vás s prosbou o pomoc a radu. Jsme spolumajitelé s podílovým spoluvlastnictvím. Podíly na domě jsme odkoupili v roce 1993. Nikdy jsme nezřídili žádnou právnickou osobu, žádné společenství vlastníků, nemáme žádné stanovy ani žádná jiná písemně definovaná pravidla. Nemáme formálně stanoveného žádného správce, výkon nezbytných povinností zabezpečují střídavě 3 zástupci spolumajitelů, podle jejich možností (různě se obměňují, opět dle jejich možností). Nikdo nedostává žádnou odměnu. Ačkoli se v průběhu let vyměnilo několik spolumajitelů domu, fungujeme naprosto bez problémů, dohodli jsme se na částce do fondu oprav i jejích aktualizacích, zařídili jsme opravu střechy, výměnu oken, zateplení domu a různé jiné drobné opravy v domě. Snažíme se jednat maximálně účelně a hospodárně, a proto jsme neutráceli za právní služby na založení PO, když vše funguje i takto. Jediným kritériem pro přijetí návrhu některého ze spolumajitelů, kterým jsme se řídili, byl souhlas nadpoloviční většiny. Lze však říci, že nesouhlas vyjádřil vždy 1, max. 2 spolumajitelé z 8, nikdy více, a nebo naopak. Těsnou většinou nebo nerozhodným hlasováním zatím žádné rozhodování neskončilo.

Nyní po nabytí účinnost NOZ je prý nutné zřídit určitou formu právnické osoby se všemi byrokratickými požadavky a nezbytným finančním zatížením. Údajně je stanovena lhůta, do kdy je třeba právnickou osobu zřídit.

Vzhledem k tomu, že bychom rádi i nadále fungovali zejména na principu hospodárnosti, prosím o informaci, zda jsou výše uvedené informace pravdivé, pokud ano, o jaká ustanovení se opírají a rovněž detailní návod, jak co nejhospodárněji (pokud možno bez právních služeb) zajistit naplnění povinnosti, přestože se domníváme, že pro nás tato povinnost nebude přínosem, ale pouze administrativní a finanční zátěží. Prosím o případné zaslání nějakého vzoru stanov, nebo elektronického odkazu, kde požadované informace nalezneme.

Děkuji za odpověď.

Odpověď

Dobrý den,

nejsme si vědomi toho, že by nový občanský zákoník či doprovodná legislativa obsahovala Vámi zmiňovanou povinnost založení právnické osoby, uvítáme případně odkaz na Váš zdroj takovýchto informací.

Nový občanský zákoník upravuje nově spoluvlastnictví (pokud jste tak ještě neučinili, doporučujeme prostudovat příslušná ustanovení, jelikož jsou např. v určitých ohledech nově nastavena pravidla rozhodování o společné věci) a v jeho rámci upravuje jako zvláštní variantu problematiku tzv. bytového spoluvlastnictví, která byla do 31.12.2013 řešena samostatným zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Ať již řešíme bytové spoluvlastnictví podle starší nebo aktuální právní úpravy, je si vždy třeba uvědomit, že bytovým (spolu)vlastnictvím není rozuměno spoluvlastní na nemovitosti, která fakticky obsahuje byty (ve stavebnětechnickém smyslu), ale zvláštní forma spoluvlastnictví nemovitosti plynoucí z rozdělení nemovitosti na bytové (a případně nebytové) jednotky.

V případě nemovitosti zahrnujících alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků se pak požaduje vznik společenství vlastníků jednotek, které se zapisuje do veřejného rejstříku (viz https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik-dotaz?dotaz=spole%C4%8Denstv%C3%AD+vlastn%C3%ADk%C5%AF). Je možné, že Vámi zmiňované informace se vztahují k tomu, že společenství vlastníků vzniklá (automaticky) podle staré právní úpravy měla od 1.1.2014 lhůtu 6 měsíců, aby stav zápisu uzpůsobila požadavkům nové právní úpravy (viz. zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících). Nebylo totiž výjimečné, že společenství podle staré právní úpravy sice vznikla automaticky ze zákona (nový zákoník již jde jinou cestou), ale fakticky nezačala nijak fungovat a proto v souvislostí s novou právní úpravou začala rychle dávat vše do pořádku.

Ve Vámi popsaném případě, kdy Váš dům není nijak rozdělen na bytové jednotky (smlouvou o výstavbě, prohlášením vlastníka/spoluvlastníků, rozhodnutím soudu) není důvod na Vás aplikovat nic z výše uvedeného a bránit Vám, abyste dále fungovali v "obecném" režimu podílového spoluvlastnictví nemovité věci (ostatně v ustanovení § 1217 nového občanského zákoníku nalezneme, že nic nebrání stávajícím vlastníkům jednotek dohodnout se na přeměně bytového vlastnictví "zpět" na podílové spoluvlastnictví nemovité věci).

Relativní vzácnost bydlení touto formou není dán nezákonností takovéto úpravy právních poměrů, ale skutečností, že jde o stav relativně vzácně funkční a zpravidla fungující do té doby, než se v domě objeví noví spoluvlastníci, kteří např. chtějí byt zastavit, prodat ho, či s ním provést jinou dispozici, při které narazí na skutečnost, že nemají žádné zákonem dané "stabilní" oprávnění ke konkrétnímu bytu (většina spoluvlastníků by také teoreticky mohla odhlasovat, že nikdo ze spoluvlastníků v domě bydlet již nebude, dům se jako celek pronajme a podle spoluvlastnických podílů se bude dělit výnos z pronájmu, nebo např. kdykoliv může kterýkoliv ze spoluvlastníků dát k soudu žalobu na oddělení či vypořádání spoluvlastnictví).

V případě potřeby si můžete "pro jistotu" situaci ověřit ještě na Ministerstvu pro místní rozvoj (www.mmr.cz), nicméně opravdu nás nenapadá na základě čeho byste měli mít v popsaném případě zmiňovanou povinnost.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.