spoluvlastnictví RD a nový občanský zákoník

Dotaz ze dne 15. 12. 2013 23:12.

Otázka

Obracím se na Vás s prosbou o radu. Vlastním menšinový ideální podíl na domě, který je vedený jako rodinný. Většinový vlastník se rozhodl, že na půdě tohoto domu vybuduje půdní vestavbu. Po mně vyžaduje, abych se na investici podílela. Já na to z finančních důvodů nemohu přistoupit. V novém občanském zákoníku jsem si přečetla pasáž o spoluvlastnictví věci. Zjistila jsem, že o změnách se hlasuje. To by znamenalo, že nemám šanci se požadavkům ubránit. Může mi toto být opravdu vnuceno, i když se jedná o takto podstatnou změnu? Předem Vám děkuji.

Odpověď

Dobrý den,

v první fázi si je třeba uvědomit, že pokud již bylo rozhodnuto o vybudování půdní vestavby, musíme zkoumat legálnost takovéhoto rozhodnutí podle právní úpravy účinné v době rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí a nikoliv podle právní úpravy, která bude účinná až v budoucnu.

Podle současné právní úpravy platí, že spoluvlastníci o hospodaření se společnou věcí rozhodují hlasováním podle podílů, je tedy skutečně možné, že jste většinovým spoluvlastníkem přehlasována a nemáte tak reálnou možnost ovlivnit, jak má být s věcí nakládáno. Zde je nutné zastavit se u toho, že většinové spoluvlastnictví znamená, že lze menšinového spoluvlastníka přehlasovat, nikoliv to, že ho může většinový spoluvlastník ignorovat. Podle soudní praxe platí, že k platnosti většinového rozhodnutí je nutné věc projednat s menšinovým spoluvlastníkem - i když nemá v praxi možnost přehlasovat většinového spoluvlastníka, má právo se k věci vyjádřit a případně využít svých práv.

V první řadě jde o možnost žádat zrušení spoluvlastnictví - v principu nelze nikoho nutit, aby setrval ve spoluvlastnickém vztahu který mu nevyhovuje, takže lze soudně dle situace žádat reálné rozdělení věci, vyplacení či nařízení prodeje a rozdělení výtěžku.

Zadruhé má přehlasovaný spoluvlastník možnost obrátit se na soud s tím, že se jedná o důležitou změnu společné věci (samotná skutečnost, zda se jedná či nejedná o důležitou změnu věci může být předmětem sporu), že nesouhlasí s rozhodnutím většinového spoluvlastníka a chtějí, aby soud ve věci rozhodl odlišně od rozhodnutí většinového vlastníka.

Vyjdeme-li z toho, že bylo platně (většinou po projednání s menšinou) rozhodnuto o investici a dané rozhodnutí se menšinovému vlastníkovi nepodařilo úspěšně coby důležitou změnu věci zvrátit u soudu, je menšinový spoluvlastník povinen se adekvátně podílu podílet na nákladech.

Není-li možné situaci vyřešit dohodou (pakliže chce většinový spoluvlastník dělat investice na které nemáte, lze se dohodnout tak, že se výše podílů upraví tak, aby odpovídala zhodnocení, jehož náklady nesl pouze jeden z Vás, můžete se dohodnout, že Vás vyplatí z podílu, nebo že náklady ponese sám, ale investice se mu vrátí zvýhodněním co do možnosti užívání věci či užívání výnosů z ní), lze uvažovat o tom, že ve výše uvedeném smyslu napadnete rozhodnutí většinového vlastníka s argumentem, že není možná jiná dohoda o vyřešení situace a že spoluvlastník odhlasoval investici do věci, byť věděl, že její rozsah je mimo Vaše možnosti a vzhledem k částce, kterou chce investovat bylo zřejmě v jeho silách Vás vyplatit a následně nakládat s nemovitostí dle vlastního uvážení. V praxi lze samozřejmě uvážit i to, že hrozba soudního sporu může spoluvlastníka přesvědčit o výhodnosti vyřešení situace dohodou. Neposoudím však osobnost Vašeho spoluvlastníka, ani to, jak je jeho rozhodování ovlivněno Vašimi dobrými či naopak špatnými osobními vztahy.

Nový občanský zákoník se použije ohledně skutečností, které nastanou po 1.1.2014, z hlediska úpravy spoluvlastnických vztahů, základní principy zůstávají stejné (až na předkupní právo), dochází však k řadě upřesnění - např. se dostává do zákona, že přehlasovaný spoluvlastník má na podání návrhu propadnou lhůtu 30 dnů, zatímco dnes žádná lhůta stanovena není (toliko soud může na základě obecných principů dovozovat, že návrh je podán zřejmě po uplynutí situaci přiměřené doby).

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský.