darování družstevního bytu

Dotaz ze dne 22. 7. 2013 16:24.

Otázka

Dobrý den, zajímal by mne převod družstevního bytu, byt je napsán na bratra a obýváme ho společně. Nyní jsme se rozhodli, že bratr mi tento byt daruje, můžete mi prosím zaslat jaké kroky máme k tomuto učinit a jak to komunikovat s družstvem? Je potřeba informovat katastrální úřad? Druhou otázkou je zasklení lodžie, je potřeba souhlas družstva a příslušného úřadu?

Moc děkuji za odpověď

Odpověď

Dobrý den, budu se snažit na Vaše dotazy postupně odpovědět. Nejprve se zastavím u darování členských práv a povinností. Z uvedených informací jsem pochopila, že členem družstva je Váš bratr, který chce svá členská práva a povinnosti bezúplatně převést na Vás.

Podmínky převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu jsou primárně upraveny v § 230 Obchodního zákoníku a sekundárně ve stanovách družstva.

Ze zmiňovaného § 230 Obchodního zákoníku vyplývá, že:"Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství."

Nejprve by tedy bylo vhodné prostudovat stanovy bytového družstva. Jestliže z jejich obsahu nevyplývají žádná omezení, nic Vám nebrání převod členských práv a povinností realizovat. Pakliže by ve stanovách nějaká omezení byla uvedena, je potřeba družstvo upozornit na výše uvedený § 230 Obchodního zákoníku, ze kterého žádná omezení nevyplývají. Tuto skutečnost potvrzuje také mj. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 931/2006, ze dne 29. 10. 2008, ze kterého mj. vyplývá: „Určují-li stanovy bytového družstva, že převod členských práv a povinností je vyloučen, pokud se nabyvatel nestává současně nájemcem družstevního bytu, jsou v této části v rozporu s ustanovením § 230 obch. zák., které žádné omezující podmínky převodu nestanoví a ani neumožňuje, aby byly určeny stanovami."

Jinými slovy - i kdyby ve stanovách nějaké podmínky byly, můžete se dovolávat jejich neplatnosti.

Poté bude potřeba, abyste s bratrem uzavřeli dohodu o převodu členských práv a povinností. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 271/2010, ze dne 19. 10. 2011 mj. vyplývá, že:"K platnému vzniku smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu je nezbytná řádná identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (specifikace předmětu převodu), určení, zda jde o převod úplatný, či bezúplatný a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny, nebo způsobu jejího určení. Podstatnou náležitostí takové smlouvy naopak není určení hodnoty „družstevního podílu“ ani dohoda o vzájemném vypořádání smluvních stran."

Až budete mít dohodu uzavřenou, je potřeba ji předložit družstvu, bez tohoto kroku by bylo převedení členských práv a povinností neúčinné. Z dohody by také mělo vyplývat, zda do převáděných práv patří také právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu bytu tzn. zda se stanete nejen členem družstva, ale zároveň nájemcem.

Vzhledem k tomu že ani jeden z Vás není majitelem obývaného bytu (tím je bytové družstvo), není potřeba příslušný katastrální úřad informovat o převodu členských práv a povinností.

Pro úplnost dodávám, že darování mezi sourozenci je v současné době osvobozeno od daně darovací, což mj. znamená, že není potřeba podávat k příslušnému finančnímu úřadu daňové přiznání.

A nyní přistoupím k Vaší druhé otázce. Zajímalo Vás, zda je potřeba souhlasu družstva a příslušného úřadu se zasklením lodžie.

Jak jsem již uvedla výše, vlastníkem bytu včetně lodžie je družstvo, Váš bratr a v budoucnu Vy jste členy družstva a nájemci daného bytu. V tomto směru je tedy potřeba postupovat, jako kdyby se jednalo o nájemní byt, vyjma situace, kdy byste měli odlišný postup uvedený ve stanovách.

Z občanského zákoníku však vyplývá, že: "Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil."

Jinými slovy - opět je na místě nahlédnout do stanov a není-li upraveno jinak, bude potřeba si vyžádat souhlas od vlastníka bytu tj. od bytového družstva. Ohledně nahlášení této skutečnosti je potřeba se obrátit na příslušný stavební úřad. Některé úřad mají potřebné informace na svých internetových stránkách např. http://www.letnany.cz/cely-prispevek.php?clanek=stavebni-upravy-zaskleni-lodzii&id=325

V případě dalších či doplňujících dotazů se na nás můžete znovu obrátit.

S pozdravem

Petra Skuhrová

Občanská poradna o. s. Společnou cestou