Změna podílu

Dotaz ze dne 21. 6. 2012 11:47.

Otázka

Dobrý den, s přítelkyní jsme koupili byt v os.vlastnictví. Bohužel jsme si nepohlídali ve kupní smlouvě kterou dělala realitka velikost podílu,takže máme oba dva každý polovinu. chtěli bysme to změnit na 2/3 pro přítelkyni a 1/3 pro mne, jakým způsobem by to bylo možné ? Darováním po roce společného bydlení v domácnosti ( tím se vyhneme darovací dani) ? A v případě vzniku manželství (přestože nabytí bytu bylo před svatbou ) ? Děkuji

Odpověď

Dobrý den, odpověď na Vaši otázku si dovolím rozdělit na dvě části. V první části se zaměřím na situaci, kdy nejste manželé. V druhé části se budu věnovat situaci po uzavření manželství.

1.) Pokud se rozhodnete změnit výše Vašich spoluvlastnických podílů, bude potřeba, abyste uzavřeli smlouvu o převodu části spoluvlastnického podílu. Ze smlouvy by tedy mělo vyplývat, kdo vlastní jakou výši spoluvlastnického podílu a kdo komu bezúplatně převádí část svého podílu. V dalším bodě smlouvy by mělo být uvedeno, že na základě této smlouvy má spoluvlastník A výši podílu 1/3, spoluvlastník B výši podílu 2/3 spoluvlastnického podílu. Dále je potřeba uvést prohlášení, že oba spoluvlastníci se změnou souhlasí, že obsahu smlouvy rozumí a podepsali svobodně a bez nátlaku. Pro to aby byla změna výše spoluvlastnického podílu platná, je nutné jako další krok, provést návrh na vklad do katastru nemovitostí na základě výše uvedené smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu.

V zásadě se jedná o to, že by ze smlouvy mělo být jasné, že se jedná o bezúplatný převod, čímž jsou naplněny znaky darování. Pokud se podíváme do § 11 Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti, zjistíme, že "osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstavitele", jsou zařazeny do II. skupiny. Přičemž platí, že dle § 19 odst. 3 je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Jinými slovy, za předpokladu že s přítelkyní žijete ve společné domácnosti déle jak jeden rok, budete osvobozeni od platby daně darovací.

2.) Vzhledem k tomu že jste spoluvlastnické podíly nabyli před uzavřením manželství, přičemž je v zásadě jedno, zda se jedná o podíly v poměru 50:50 nebo 1/3: 2/3, nebudou automaticky spadat do společného jmění manželů. Fakticky to znamená, že i po uzavření manželství může Vaše nemovitost nadále zůstat v podílovém spoluvlastnictví a případně můžete sáhnout k převodu části tohoto podílu z osobního majetku jednoho manžela do osobního majetku druhého manžela.

V případě, že byste se rozhodli o Vaši nemovitost rozšířit společné jmění manželů, což by znamenalo, že by se spoluvlastnické podíly "smazaly" a oba dva byste měli nemovitost se společném jmění manželů, u kterého se velikost podílů nerozlišuje (a při vypořádání se vychází z dělení 50:50), mohli byste tak učinit prostřednictvím smlouvy uzavřené formou notářského zápisu. Opět platí, že i zde by bylo nutné tuto změnu zanést do katastru nemovitostí.

V případě dalších či doplňujících dotazů se na nás můžete znovu obrátit.

S pozdravem

Petra Skuhrová

Občanská poradna o. s. Společnou cestou