Bytové družstvo

Dotaz ze dne 3. 2. 2011 01:08.

Otázka

Dobrý den, maminka na mě bezúplatně převedla práva a povinnosti vyplývající z členství v bytovém družstvu. Byt bude i nadále úžívat pouze moje maminka, ale družstvo požaduje poplatky za služby spojené s užíváním bytu za 2 osoby, tedy za moji maminku a mě, i když já v bytě nebydlím ani zde nemám trvalé bydliště. Jak je možné tuto situaci řešit? Představenstvo družstva mi sdělilo, že je jediná možnost uzavřít podnájemní smlouvu, ovšem já po mamince samozřejmě žádné nájemné nechci, tak nevím, zda je to správná varianta. Není možné uvést do nájemní smlouvy, že byt bude užívat moje maminka a tím pádem stanovit jednu osobu na výpočet služeb? Děkuji za odpověď.

Odpověď

Dobrý den, odpovídám na Váš dotaz, ve kterém se ptáte, jak řešit situaci, kdy jste členka bytového družstva a zároveň je na Vaši osobu psaná nájemní smlouva. Jak jsem pochopila byt obývá Vaše maminka, Vy se zdržujete jinde. Nyní po Vás družstvo požaduje úhradu poplatků za služby spojené s užíváním bytu za dvě osoby, i když Vy v bytě fakticky nepobýváte.

Nejprve by bylo vhodné vysvětlit, odkud plyne již zmiňovaný požadavek družstva. Jak jsem již uváděla, na Vaše jméno je psaná nájemní smlouva, Váš právní vztah vůči bytu je jasný – jste nájemník a zároveň členka družstva. Vedení družstva však zajímá, na základě jakého právního důvodu byt obývá Vaše maminka.

Jestliže jste družstvu nepředložila žádost o udělení souhlasu s uzavřením podnájemní smlouvy mezi Vámi a maminkou nebo žádost o povolení vzniku věcného břemena, vychází družstvo z předpokladu, že Vaše maminka je osoba ve společné domácnosti, přičemž domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Na základě této skutečnosti po Vás družstvo požaduje úhradu poplatků za služby spojené s užíváním bytu za dvě osoby, jelikož logicky předpokládá, že pokud s matkou vedete společnou domácnost (jiný důvod, proč by měla být ve Vašem bytě "nevidí") tak spolu v dotčeném bytě bydlíte, či popřípadě má poplatky dle vnitřních předpisů nastavany tak, že se platí za členy domácnosti bez ohledu na to, v jaké míře dotčený byt užívají.

Patrně se ptáte, jaké máte možnosti řešení. Dle mého názoru existují tři možné varianty:

1.) Budete s Vaší maminkou skutečné vést společnou domácnost v již výše uvedeném smyslu. Ve většině případů žijí členové společné domácnosti v jednom bytě či domě a tudíž se nelze divit družstvu, že ze společné domácnosti dovozuje, že byt užíváte obě a tudíž se poplatky účtují na dvě osoby (konkrétní způsob účtování je závislý na vnitřních předpisech družstva). Na druhou stranu není vyloučeno, aby výše uvedená definice společné domácnosti byla naplněna i v případě, kdy členové společné domácnosti užívají větší počet bytů - např. z toho důvodu, že žádný z bytů není dost velký, aby se bylo možné sestěhovat dohromady, protože členové pracují či studují na různých místech a museli by během týdne složitě dojíždět atd. Nicméně ani v případě prokázání takovéto vícebytové domácnosti nelze bez dalšího prohlásit, že by Vám družstvu smělo účtovat pouze jednu osobu - opět je třeba dohledat příslušné družstevní dokumenty, jelikož družstvo má u značné části plateb volnost, co do způsobu rozpočítání nákladů. V praxi se lze setkat s placením za byt, za m2, za osobu užívají byt, za osoby hlášené k trvalému pobytu atd. Nemohu tudíž bez dalšího vyloučit ani možnost, že by se podle předpisů družstva účtovalo na všechny členy domácnosti, byť by se doložilo, že se někteří z nich primárně zdržují na jiné adrese.

2.) Přistoupíte na to, že podle družstva "jakoby" vedete společnou domácnost. Je zde rozdíl mezi právním režimem účtování (postupuje se jako u varianty č.1, ať už ve výsledku má či nemá družstvo právo požadovat úhradu za dvě osoby) a realitou (ve skutečnosti nesplňujete s matkou výše uvedenou definici společné domácnosti). Družstvo bude mlčky trpět, že o společnou domácnost nejde a bude Vám účtovat, jako kdyby o společnou domácnost šlo. Zde je třeba upozornit, že je pouze na družstvu, zda a jak dlouho bude tento nesoulad mezi realizou a režimem účtování přehlížet. Nelze vyloučit ani to, že by Vám zkusilo dát výpověď z důvodu toho, že svůj byt neužíváte, či že ho tajně pronajímate bez souhlasu družstva.

3.) Poslední varianta přichází v úvahu, pokud nejde o společnou domácnost (varianta č.1), a pro Vás či družstvo není přijatelné spoléhat se na variantu č.2. V takovém případě by chtělo právně vyřešit, na základě jakého právního důvodu bude Vaše matka, která s Vámi netvoří společnou domácnost, užívat Váš družstevní byt. Problém spočívá v tom, že bez souhlasu pronajímatele (družstva) je nájemce oprávněn pouze přijmout návštěvu (návštěva do 15 dnů) či nového člena domácnosti, nikoliv však uzavírat podnájemní smlouvy, zřizovat věcná břemena, či uzavírat jiné smlouvy, které by opravňovali třetí osoby k užívání dotčeného bytu.

V případě dalších či doplňujících dotazů se na nás můžete znovu obrátit.

S pozdravem

Petra Křížová a Ondřej Načeradský

Občanská poradna o. s. Společnou cestou