řešení vlastnictví nemovitosti

Dotaz ze dne 21. 9. 2010 19:53.

Otázka

Dobrý den,

jsme 2 sestry a naši rodiče jsou rozvedení, moje matka vlastní rodinný domek (který je nutno opravit). Já bydlím v pronájmu a v rodinném domku nemám zájem bydlet a nemám zájem oni o vyrovnání. Sestra bydlí v RD se svým přítelem (nejsou zatím manželé)a naší mamkou. Mají zájem si RD opravit a to tak, že by si dům od naší mamky koupily a opravily (protože jim to příjde jako nejlepší řešení) a ta by potom bydlela v části domku s nimi. jenže neví jak by řešily vlastníctví nebo nějaké břemeno pro mamku, v případě že by se sestře např. něco stalo. hypotéka by zřejmě byla na přítele sestry a sestra by byla spoludlužník nebo by si půjčily každy cca polovinu (podle toho co by jim banka půjčila, protože sestra má menší plat)v případě spoludlužnictví by mě zajímalo zda bude část napsaná i na sestru nebo musí být celý dům napsán na přitele sestry a zda se dá po koupi nějak řešit věcné břemeno nebo jiné vlastnictví pro mamku nebo pro sestru pokud by neměla nárok být zapsána jako vlastník. přítel sestry tvrdí že pokud bude dům zatížen hypotékou bude banky a pak nelze s vlastnictví nebo zapsáním břemene měnit a pokud by byl dům zatížen břemenem již před koupí tak že by nedostaly hypotéku na dům.

zajímalo by mě jaké je nejlepší řešení této situace.

děkuji za odpověď

Odpověď

Dobrý den,

není standardní, aby se nemovitost prodala za plnou cenu a zároveň se prodávajícímu zřídilo právo doživotního užívání (věcné břemeno) - v takové situaci je totiž zřízení věcného břemene ve své podstatě darem, jelikož ho kupující zřizuje, aniž by za jeho zřízení získával adekvátní protihodnotu (nižší kupní cenu). V tomto ohledu má přítel Vaší sestry pravdu, že banka bude ochotna v rámci hypotéky zohlednit maximálně to, jakou hodnotu má nemovitost po odečtení hodnoty věcného břemene. Pokud by banka byla ochotna poskytnout hypotéku na 70 % ceny nemovitosti a dle odhadu vyšlo, že s věcným břemenem činí hodnota nemovitosti 300 000 Kč, je třeba počítat s tím, že z pohledu banky nebude podstatné, že hodnota nemovitosti bez zatížení věcným břemenem by byla 3 000 000 Kč. Samozřejmě vše je věcí dohody - nic bance nebrání v tom, aby Vám vyšla vstříc a naopak nic Vám negarantuje, že Vám banka neoznámi, že v případě věcného břemene neuzná ani tu hodnotu, kterou má nemovitost po odečtení věcného břemene. Je věcí svobodného rozhodnutí banky zda a za jakých podmínek je Vám ochotna půjčit peníze.

V případě hypotéky nejde o to, že by nemovitost patřila bance (to bylo v případě tzv. zajišťovacího převodu, což sice není vyloučeno, ale rozhodně pak nejde o to, co se běžně označuje jako hypotéka), ale o zřízení zastávního práva v prospěch banky.

U zástavního práva nemovitost stále patří vlastníkům (je opět věcí dohody, zda nemovitost bude psaná pouze na jednoho, či se dohodnou, že nemovitost nabude každý ze spoluvlastníků určitým podílem), ale banka je oprávněna nemovitost v případě nesplácení úvěru prodat. Zástavní dlužník má dle občanského zákoníku (ust. § 163 občanského zákoníku) povinost zdržet se všeho čím se zástava zhoršuje na újmu zástavního věřitele. Kromě toho je obvyklé, že si banky v rámci smlouvy stanovují další podmínky omezující nakládání se zajištěnou nemovitostí.

Tak či onak, i když banka ve skutečnosti nebude vlastníkem, stejně nelze počítat s tím, že by bylo možné nejprve realizovat koupi dotčené nemovitosti na hypotéku a následně nemovitost zatížila věcným břemenem.

Obávám se, že mohou zkusti vyjádnavat o podmínkách s bankami, nicméně zřejmě nebude možné zkombinovat to, aby si na koupi nemovitosti vzali hypotéku a zároveň matce garantovali doživotní užívání zřízením věcného břemene. Samozřejmě jim nic nebrání, aby se k něčemu takovému zavázali "obyčejnou" smlouvu, ale pokud nejde o věcné břemeno, je třeba počítat s tím, že jde o osobní závazek a tudíž povinná osoba nemusí být ochotna či schopna plnit. Např. v případě, že by se hypotéka nesplácela a banka nařídila prodej nemovitosti, nikoho nebude zajímat, že se kupující zavázali umožnit užívání části nemovitosti prodávající - nemovitost se stejně prodá, nový vlasník žádnou takovou povinnost mít nebude a matka by mohla maximálně žalovat dceru s přítelem, že nedodrželi svůj závazek. Jinými slovy zde chybý to, proč se používají věcná břemena - skutečnost, že se právo váže na věc a neřeší se, co se děje s vlastnickým právem.

Osobně bych tudíž doporučoval znovu zauvažovat o tom, co je nejlepší řešení. Je-li zde na jedné straně požadavek matky, aby měla garantované bydlení a na druhé straně požadavek dcery s přítelem, že nechtějí investovat do "cizí" nemovitosti, bylo by možné uvažovat např. o tom, že v této fázi jim matka daruje podíl na domě odpovídající hodnotě vložených investic, či o tom, že by se koupě nefinancovala hypotékou - matka by prodala nemovitost s tím, že se zároveň pro ní zřizuje věcné břemeno a kupní cenu "případně poníženou o věcné břemeno" by se kupující zavázali hradit ve splátkách. V případě potřeby si pak matka klidně může nechat splácení zajistit tím, že se na domě zřídí zástavní právo v její prospěch, tím, že bude kupní smlouva obsahovat rozvazovací klauzuli, odloží okamžik převodu vlastnického práva atd... Vzhledem k tomu, že jde o nemalé hodnoty, uvažte, zda-li by nebylo vhodné domluvit si na sepsání smlouvy advokáta, který by byl schopen napsat smlouvu "na míru" Vašim požadavkům - nejlepší řešení je to, které v rámci zákonných možností co nejvíce odpovídá očekávání zúčastněných osob.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.