Převod družstevního bytu do OV

Dotaz ze dne 26. 8. 2010 22:51.

Otázka

Dobrý den, mám otázku ohledně převodu dr. bytu do OV, dva předchozí dotazy ze 4.2. a 6.2. jsem přečetla a prosila bych o doplnění - jsem členkou družstva a žádala jsem o převod bytu do OV, což se projednávalo na členské schůzi, kde všichni ostatní členové byli proti, jelikož jim předseda družstva namluvil nepravdy ve smyslu, že když já budu mít byt v OV, tak budu mít nehlavnější slovo (z celkem 12 bytových jednotek), když oni budou chtít např. zateplit dům a já řeknu "ne", tak se nebude dělat nic apod. a všichni mu to uvěřili, jelikož všem (kromě předsedy a místopředsedy) je nad 75 let a moc se v těchto věcech neorientují. Ve stanovách je uvedeno 5 bodů, za kterých má družstvo povinnost byt do OV převést, 4 jsou splněny, pátý zní takto: "předmětná bytová jednotka je vymezena jako jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.", nikdo mi dosud nevysvětlil, co to znamená a já se domnívám, že mám-li nájemní smlouvu (a se mnou všichni ostatní), kde je jasně specifikován byt vč. příslušenství, metráže apod., pak je bytová jednotka vymezena a převodu do OV nic nebrání. Nebo je má domněnka špatná? A druhý dotaz - doslechla jsem se, že je možné v takových případech požádat soud žalobou o převod družstevní bytové jednotky do OV, je to opravdu možné a co vše je k tomu potřeba? Děkuji za odpovědi.

Odpověď

Dobrý den,

zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů upravuje pojem "bytová jednotka" i způsoby, jakým může bytová jednotka vzniknout. O co jde?

Z hlediska tradičního práva je jednou ze základních vlastností věci to, že má samostatnou existenci (proto se např. nepřipouštěno ani to, že by stavba mohla být posuzována odděleně od pozemku, ze kterým je pevně spojena). Budova by se proto považovala za jedinou věc (respektive za součást pozemku), byt coby účelově vymezená část budovy by nikdy nemohla být považována za samostatnou věc. Tuto koncepci převrací zmiňovaný zákon naruby. Budova může být nově rozdělena na bytové jednotky, přičemž bytová jednotka není pouze bytem ve smyslu stevebnětechnicky vymezené částí nemovitosti, ale přímo "samostatnou" nemovitostí. Nyní je tedy možné nejen to, že má budova několik vlastníků či spoluvlastníků (kteří se následně dohodnou, co kdo bude užívat), ale i to, že je nemovitost rozděla na samostatné nemovitosti (bytové jednotky) a společné prostory, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek.

Je-li jednou z podmínek pro převod vlastnictví bytových jednotek to, že družstevní nemovitost bude podle výše uvedeného zákona rozdělena na několik samostatných nemovitostí (bytových jednotek) a společné části domu, není tato podmínka splněna tím, že v rámci nájemních smluv jsou vymezeny "byty" coby části jedné nemovitosti (budovy jako celku). V současnosti zkrátka zatím není co převádět. K zřízení bytových jednotek by v daném případě bylo třeba tzv. prohlášení vlastníka a předpokládám, že Vámi zmiňovaná členská schůze zamítla právě to, že by družstvo toto prohlášení učinilo, čímž by "otevřelo dveře" pro převádění bytových jednotek na jednotlivé družstevníky. V popsaném případě by tudíž bylo nutné buď přesvědčit členskou schůzi na schválení takovéhoto prohlášení, nebo dohledat, že je družstvo povinno toto prohlášení učinit.

Nejsem si jist, co myslíte "takovými" případy, když zmiňujete možnost donutit družstvo k převodu bytové jednotky soudně. Obecně vzato družstvo nemá povinnost převádět svůj majetek na družstevníky, pokud se k tomu samo nezaváže (splnění závazku je jednou z variant, kdy by bylo možné družstvo k převodu nutit soudně). Něco jiného byl přechodný režim, který byl stanoven v rámci "privatizace" bytových družstev "starého typu". Po revoluci totiž bylo členům tehdejších bytových družstev umožněno, aby si požádali ve stanovené lhůtě o převod bytů do osobního vlastnictví a tehdejší družstva jim byla povinna vyhovět. Toto však bylo svým charakterm výjimečné a přechodné ustanovení, které mělo za úkol v reakci na společenské události umožnit rozpuštění (či okleštění) družstev, která se povinně musela transformovat do podoby odpovídající obchodnímu zákoníku (viz zákon č. 42/1992 Sb.).

V případě potřeby svůj dotaz doplňte nebo upřesněte.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.