Jak vyřešit exekuci na podílu 1/16 nemovitosti?

Dotaz ze dne 27. 7. 2009 21:49.

Otázka

Dobrý den, v roce 2008 jsme zdědili společně s dalšími dědici nemovitost. Bohužel jeden z dědiců měl dluhy a na jeho podíl 1/16 (cca 70.000,00) byla okamžitě uvalena exekuce po zápisu na katastr nemovitostí (u dvou různých exekutorů). Letos jsme odkoupili od ostatních dědiců jejich podíly, s tím, že také vyplatíme podíl u exekutora. Bohužel tam jsme hodně narazili. Zjistili jsme, že na tento podíl přibyla další exekuce, kdy zároveň tento třetí exekutor v pořadí podal exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (celková suma všech exekucí cca 300.000,00). Dle vyjádření tohoto exekutora zatím povinný nepřebral dopis a plánovaná dražba může být třeba až za půl roku a s ohledem na výši jeho podílu nemusí být vůbec?? Je to prosím možné? Může být provedena dražba i bez převzetí dopisu? Z důvodu omezení vlastnického práva nemůžeme s uvedenou nemovitostí nic dělat a nemovitost zbytečně chátrá. Jelikož bychom nemovitost chtěli v budoucnu užívat, snažíme se vyřešit pro nás tuto nepříjemnou situaci. Rovněž se bojíme, aby na podíl povinného nepřibývaly další exekuce. Dozvěděli jsme se, že řešením je: zaplatit všechny exekuce (nepřipadá v úvahu) a nebo dražba. Pokud by dražba proběhla a vydražili jsme tento podíl třeba za částku 60. tisíc Kč, jak by situace probíhala dále? Svoji část by si vzal exekutor první v pořadí. Co by bylo s tím zbytkem vydražených peněz? Je možné, abyste se k této dražbě přidali další exekutoři? Zůstaly by na nemovitosti dále nevypořádané exekuce? Bylo nám totiž řečeno, že je možné dokud se nevypořádají veškeré jeho exekuce, tak jimi bude nemovitost zatížena i když jeho podíl bude prodán.Přijde nám to divné, ale v tomto státě bychom se tomu nedivili. Chceme tuto nepříjemnou záležitost vyřídit, ale zase nejsme ochotni ani schopni zaplatit za jeho podíl vysokou dlužnou částku. Je z této situace prosím nějaké východisko? Dále uvádíme, že budovy jsou celkově ve špatném technickém stavu. Jedna část objektu dokonce již v minulosti spadla. Další z částí je v havarijním stavu a přímo ohrožuje vedlejší objekt. Proto jsme se Vás rovněž chtěli zeptat jak postupovat ohledně nutné demolice tohoto objektu? Majitel vedlejšího objektu za námi přišel s žádostí o vyřešení demolice, nebo že v případě poškození jeho nemovitosti (což je v případě zřícení pravděpodobné) po nás bude požadovat náhradu vzniklé škody! Na stavebním úřadě nám ale sdělili, že v tomto případě k povolení demolice potřebují i souhlasy exekutorů. Prosíme o radu jak tuto situaci vyřešit, popř. jak by se podle Vás případná způsobená škoda majiteli sousedního objektu řešila. Byli bychom Vám velice vděčni, kdyby jste nám radou pomohli z tohoto začarovaného kruhu ven.

Odpověď

Dobrý den,

omlouváme se za prodlevu s odpovědí na Váš dotaz. Bohužel se nám sešlo několik provozních komplikací, které vedly k tomu, že nebylo možné dodržet obvyklé lhůty pro zodpovězení dotazu.

Obávám se, že v daném případě není dost dobře možné přijít se "zázračnou" radou. Vaší situaci by předešlo, pokud byste již v rámci dědictví uzavřeli dohodu, dle které byste se stali vlastníky dotčeného podílu oproti vyplacení fin. kompenzace, nebo by se včas situace řešila přes žalobu na vypořádání spoluvlastnictví. V současnosti se již nezbývá než smířit s tím, že dotčený podíl je ve vlastníctví osoby, na jejíž majetek "stojí exekutoři frontu".

Uvádíte, že vyplacení exekucí není možné a ostatně ho obecně nelze doporučovat, jelikož nikdy nelze vyloučit, že na místo vyplacené exekuce se objeví další a další a další...

V praxi je tudíž opravdu nejrozumnějším řešením počkat na dražbu, ve které v rámci předkupního práva můžete místo přihazování pouze dorovnávat a tudíž máte velmi slušnou šanci dotčený podíl získat (a to dost možná i pod cenou). Pakliže by někdo chtěl cenu uměle vyšroubovat nahoru, můžete mu podíl v dražbě přenechat a následně ho žalovat na vypořádání podílového spoluvlastnictví (kde se bude vyplácet z odhadní ceny).

Do exekuce prodejem nemovitosti může přistoupit další exekutor, oprávněný v rámci výkonu rozhodnutí i stát v rámci správní či daňové exekuce. Do exekuce prodejem nemovitosti se mohou přihlásit i další osoby mající vůči dlužníkovi vykonatelné pohledávky, či pohledávky zajištěné zástavním právem. Tyto osoby jsou oprávněny přistoupit k exekuci a přihlásit svoji pohledávku až do zahájení dražebního jednání. V rámci přihlášky pohledávky by tyto osoby měli sdělit, zda-li požadují, aby jejich pohledávka byla v rámci exekuce vyplacena, či nikoliv. Pakliže takto přistupující osoba nesdělí, že by chtěla svoji pohledávku vyplatit v dražbě, je vydražitel oprávněn (nikoliv povinnen) dluh povinného vůči této osobě převzít. Vzhledem k tomu, že na počátku dražby je jasné, jaké dluhy budou muset být uspokojovány z výtěžku dražby a u kterých je na volbě vydražitele, zda je převezme či nikoliv (případně je převezme z části), může vydražitel tyto skutečnosti zohlednit během dražby a snažit se maximalizovat svůj zisk. Samozřejmě nemá smysl vydražit majetek v hodnotě 60 000 Kč za 30 000 Kč s tím, že vydražitel převezme dluh v hodnotě 400 000 Kč....

Dojde-li k vydražení nemovitosti, následuje tzv. rozvrhové řízení (dělení získaných peněz). Zjednodušeně řečeno se včas přihlášení věřitelé (jejiž pohledávky nebyly přebrány vydražitelem) "seřadí" podle typu pohledávky (některé typy pohledávek se uspokojují přednostně) a v rámci těchto typů pohledávek podle pořadí (podle toho, kdy požádali o exekuci, přistoupili k ní atd.). Prodejem jedné nemovitosti se tak může řešit několik exekucí (i dalších dluhů) najednou, ale to ještě neznamená, že se všechny exekuce a dluhy uspokojí (na pohledávky "horšího typu či pořadí" nemusí nic zbýt). Pohledávky, které se nepodaří uspokojit, mohou následně exekutoři a ostatní věřitelé proti povinnému (dlužníkovi) vymáhat jiným způsobem.

Proti samotnému vydražiteli by věřitelé mohli pohledávky vymáhat pouze v případě, pokud by vydražitel pohledávky převzal. Toto platí i u zástavního práva. Zástavní věřitel si stejně jako ostatní může vybrat, zda-li rovnou požádá o to, aby byl uspokojen v rámci rozvrhového řízení, nebo nechá na vydražiteli, aby si spočítal, zda-li pro něj nebude výhodnější dluh včetně zástavního práva převzít (u zcela předlužených nemovitostí taková situace dost dobře nemůže nastat).

V součastnosti coby většinový vlastník máte právo rozhodovat o hospodaření s věcí včetně rozhodnutí provést potřebné opravy. Tomu samozřejmě odpovídá i příslušná odpovědnost. Praktickým problémem sice je to, že provedením oprav zvýšíte hodnotu podílu, který chcete v dražbě získat co nejlevněji a dále lze pochybovat o tom, že se Vám z menšinového vlastníka podaří získat částka odpovídající 1/16 nákladů na opravy. Je sice nespravedlivé, pokud člověk musí hradit opravy s takovýmito vyhlídkami, ale nespravedlnost nemůžete přenášet na třetí osoby, kterým může být bytostně jedno, jaké problémy máte se svým spoluvlastníkem. Bohužel tak nezbude než spočítat, co je pro Vás "nejmenší zlo" - zda se Vám vyplatí nechat objekt z chátrat (s tím, že podíl pak vykoupíte za pakatel) a budete odpovídat za případnou škodu způsobenou třetím osobám. Nebo do objektu investovat s tím, že další investicí bude i vyšší částka, kterou zřejmě bude nutné uhradit v dražbě.

Co se týče demolice objektu: jde-li o skutečně bezprostřední havarijní stav, kde je demolice jediným řešením k zajištění veřejné bezpečnosti (vlastník neuposlechl příkaz k odstranění závad, hrozí újma na životě, zdraví, životním prostředí..), může stavební úřad odstranění stavby nařídit. Pakliže je situace taková, že odstranění stavby je Vaší volbou, jelikož její záchranna by byla neekonomická, tak opravdu pro stavební úřad (povolení k odstranění stavby) skutečně potřebujete svolení povinného, který nesmí svolení dát, jelikož by šlo o dispozici s majetkem, který je předmětem exekuce (šlo by o ničení předmětu v exekuci, což by mohlo vést k trestnímu oznámení). Lze si představit, že by se tato situace řešila dohodou se všemi oprávněnými a jejich exekutory, ale je otázkou, nakolik je takováto varianta reálná.

Problematice odstraňování spoluvlastněných staveb v exekuxi se hlouběji nevěnujeme a v případě potřeby lze doporučit tuto otázku konzultovat s právníkem zaměřeným na danou problematiku. Třeba přijde s variantou, která nás nenapadla.

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.

Souhlasím se vším