vypořádání podílového spoluvlastnictví

Dotaz ze dne 3. 2. 2014 16:37.

Otázka

Dobrý den, jsem s bývalým manželem již 5 rozvedena, aniž by došlo k vypořádání SJM a také byt, který je předmětem sporu, je na katastrálním úřadě stále veden jako SJM. Manželovu polovinu bytu bych nyní ráda koupila, aby byt byl v mém vlastnictví. Manžel mi poslal již 2 nabídky, které jsem akceptovala, nyní poslal další nabídku z vyšší cenou, v které navíc zpochybňuje mé předkupní právo a tvrdí, že pokud nabídku do 14 dnů nepřijmu, prodá svůj podíl jinému zájemci. 1. Mám dotaz, zda může převod uskutečnit bez mého souhlasu? 2. Pokud se dohodneme, bude k převodu nemovitosti postačovat dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, a zda nabytí poloviny bytu bude předmětem daně z anbytí nemovitosti?

Odpověď

Dobrý den,

pakliže jste již pět let rozvedení, došlo k vypořádání společného jmění manželů ze zákona a ohledně dotčeného bytu má být situace taková, že jste podílovými spoluvlastníky v rozsahu 1/2:1/2.

Pakliže vyjdeme z režimu podílového spoluvlastnictví, tak pokud není možné řešit situaci dohodou, je možné podat k soudu návrh na vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud následně postupně zkoumá následující varianty, jak podílové spoluvlastnictví vypořádat:

1) možnost reálného rozdělení předmětu spoluvlastnictví podle podílů - což u bytu zřejmě nepůjde a půjde se na další variantu,

2) možnost vyplacení spoluvlastníka - pokud by zde nebyl nikdo ochoten druhého vyplatit z odhadní ceny (pokud se strany nedohodnou, je otázka ceny předmětem dokazování a to formou znaleckého posudku) je jasné, že postoupíme na třetí variantu, pokud zde je pouze jeden ochoten vyplatit druhého, soud mu přizná vlastnictví věci a přikáže vyplatit druhému dohodnutou či soudem určenou hodnotu podílu, problematické může být, pokud obě strany se chtějí vzájemně vyplatit - pak nezbývá, než zkoumat další okolnosti, aby bylo možné rozhodnout, komu by bylo zřejmě účelnější nechat nemovitost a komu přiřknout finanční kompenzaci (takže např. klasicky se poukazuje na to, kdo v bytě fakticky bydlí a hradí s ním spojené náklady, zatímco druhý si již vyřešil potřebu bydlení jinak, či si ji bude moci vyřešit na základě přiznání náhrady, v případě nezletilých dětí se často vychází z potřeby péče o děti atd.).

3) není-li možné vyřešit situaci jinak a navrhovatel trvá na tom, že chce spoluvlastnictví vypořádat, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku podle podílů.

Pakliže jste připravena bratra vyplatit z poloviny odhadní ceny a bratr na Vaši nabídku k odkoupení nereaguje, či reaguje odmítavě, máte tudíž možnost podat k soudu návrh na vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že vzhledem k nemožnosti reálného rozdělení nemovitosti podle podílů navrhujete vypořádání tou formou, že žalovaného vyplatíte z jeho podílu (a pak nezbývá než počkat, zda se exmanžel vyjádří v tom smyslu, že naopak on chce vyplatit Vás).

Pokud jde o možnost prodeje podílu na nemovitosti, tak prodej podílu je většinou méně ekonomicky výhodný než prodej celé nemovitosti a rozdělení výtěžku, nicméně jde o legální možnost, jak může spoluvlastník "vyřešit" jemu nevyhovující spoluvlastnictví. K prodeji celé nemovitosti by potřeboval souhlas druhého spoluvlastníka (či by muselo dojít k soudnímu sporu, jak bylo uvedeno výše), ale svůj podíl může prodat bez ohledu na to, zda s tím druhý podílový spoluvlastník souhlasí či nikoliv. Podle starého občanského zákoníku obnášelo podílové spoluvlastnictví předkupní právo - spoluvlastník by mohl napadnout prodej podílu, pokud by mu prodávající před prodejem třetí osobě neumožnil využít předkupní právo. V principu jde o to, že před prodejem třetí osobě musí prodávající umožnit podílovému spoluvlastníkovi koupit prodávaný podíl za stejných podmínek, jaké chce následně sjednat ze třetí osobou (takže pokud např. nabídne podíl za 1 000 000 Kč, ale následně zjistí, že za tu cenu je podíl neprodejný a chce klesnout s cenou na 900 000 Kč, musí znovu umožnit spoluvlastníkovi odkoupení podílu za těchto nových podmínek). Dle starého občanského zákoníku měl podílový spoluvlastník nemovitosti dva měsíce na to, aby svého předkupního práva využil. Takže pokud by prodávající uvedl, že na přijetí nabídky máte pouze 14 dnů, šlo by o postup v rozporu se zákonem (přesněji řečeno by Vám zůstala zachována lhůta daná zákoníkem).

S přijetím nového občanského zákoníku bylo předkupní právo podílových spoluvlastníků zrušeno, což řada spoluvlastníků pochopila tak, že již nemusí předkládat nabídky k odkoupení před prodejem třetí osobě. Tento závěr je však chybný, byť pramení vzhledem k rozsahu nové právní úpravy z celkem pochopitelného přehlédnutí přechodného ustanovení, které stanovilo, že po dobu jednoho roku platí předkupní práva podle zrušené právní úpravy - pokud by tedy v tomto roce bývalý manžel prodal nemovitost bez toho, aby Vám řádně umožnil využít předkupního práva, postupoval by v rozporu se zákonem, pokud si však počká na rok 2015, tak bude skutečně moci prodat svůj podíl bez toho, aby Vám jeho odkoupení nabízel.

Pakliže se dohodnete na vypořádání podílového spoluvlastnictví, je forma písemné smlouvy o vypořádání podílového spoluvlastnictví správná. Pokud jde o daň, tak je třeba počítat s tím, že se bude platit 4 % daň z nabytí nemovitosti (co do zvětšení podílů na nemovitosti - nikoliv z toho, co již měl kupující před nabytím).

S pozdravem,

Ondřej Načeradský, Občanská poradna o.s. Společnou cestou.