Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného mj. novelizoval i ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. Jedna z výrazných změn spočívá v novém režimu výpovědi z nájmu. Pronajímatel i nadále může vypovědět nájem pouze z důvodů výslovně uvedených v zákoně. Doposud však platilo, že výpověď mohla nabýt právních účinků jen tehdy, pokud k ní pravomocně přivolil soud. S účinností od 31. března 2006 může pronajímatel v některých zákonem přesně stanovených případech dát nájemci výpověď bez přivolení soudu. Pronajímatel nyní nepotřebuje přivolení soudu u těchto výpovědních důvodů (viz. § 711 odst. 2 občanského zákoníku – dále jen „ObčZ“):

• jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

 

• jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (tj. za služby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem na účtu pronajímatele, tedy nedoplatil do původní výše tzv. kauci, na níž se pronajímatel a nájemce při sjednání nájemní smlouvy dohodli a z níž musel pronajímatel čerpat;

 

• má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

 

• neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

 

• jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

U všech ostatních výpovědních důvodů je i nadále zapotřebí, aby k výpovědi přivolil soud (srov. § 711a ObčZ).

Náležitosti výpovědi podávané bez přivolení soudu

Písemná výpověď, která musí být doručena nájemci, musí vedle důvodu výpovědi a výpovědní lhůty (která nesmí být kratší než tři měsíce) obsahovat poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Pokud výpověď některou z těchto náležitostí nesplňuje, je neplatná.

Žaloba na určení neplatnosti výpovědi

Nájemce ani nyní nezůstává zcela bez ochrany zákona. Proti neoprávněné výpovědi se může bránit tím, že podá u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Tuto žalobu je zapotřebí podat u soudu nejpozději do 60-ti dnů ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena. Jde zřejmě o lhůtu hmotněprávní, nikoli procesní, což znamená, že nejpozději 60. den by již musela být soudu doručena, nestačilo by žalobu 60. den pouze na adresu soudu odeslat poštou. Je tedy vhodné žalobu podat přímo na podatelně příslušného soudu. Po uplynutí této lhůty již nelze platnost výpovědi přezkoumávat (snad s výjimkou případu, kdy ve výpovědi nebylo obsaženo poučení o lhůtě k podání výpovědi). Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud včas podá žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.

VZOR ŽALOBY NA URČENÍ NEPLATNOSTI VÝPOVĚDI Z NÁJMU BYTU:

Obvodnímu soudu pro Prahu 4
28. pluku 1533/29b
100 83 Praha 10

Žalobce: Marián Vajda, nar. 4. srpna 1974, bytem Donovalská 11, 149 00 Praha 11
Žalovaný: Martin Vyskočil, nar. 1. ledna 1950, bytem Nám. Svobody 1, 109 00 Praha 10

Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

Dvojmo
Kolky za 1000,- Kč

I.
Žalovaný je vlastníkem domu č. p. 11 v ulici Donovalská v Praze 11. Nájemní smlouvou ze dne 6. 5. 1999 mi pronajal byt č. 7 o velikosti 2 + kk s příslušenstvím, který se nachází ve třetím podlaží uvedeného domu.

Důkaz:
nájemní smlouva ze dne 6. 5. 1999

II.
Dne 10. března 2007 mi byl doručen dopis žalovaného (s datem 3. březen 2007), v němž mi dává výpověď z nájmu bytu. Jako důvod k výpovědi žalovaný uvedl, že jsem „hrubě porušil povinnosti nájemce“ tím, že dlužím nájemné a úhradu cen služeb za dobu od října 2006 do ledna 2007. Tento výpovědní důvod není dán. Je sice pravdou, že jsem z důvodů objektivně tíživé sociální situace, v níž jsem se na přechodnou dobu ocitl, nebyl schopen v uvedených měsících nájemné řádně platit. Mezitím se ovšem má situace zlepšila a dne 28. února 2007 jsem dlužnou částku v plném rozsahu uhradil. Jak mám potvrzeno od své banky, na pronajímatelův účet byla tato částka připsána 2. března 2007. Jelikož se splnění výpovědního důvodu posuzuje k okamžiku, kdy byla výpověď podána, není výpovědní důvod uplatněný žalovaným naplněn. V našem případě jsem totiž ke dni podání výpovědi na nájemném a cenách služeb již nic nedlužil.

Důkaz:
kopie příkazu k převodu částky 26.532,- Kč z mého bankovní účtu na pronajímatelův účet potvrzení banky o tom, že převod této částky úspěšně proběhl 2. března 2007

III.
S ohledem na skutečnosti shora uvedené a v zákonem uvedené lhůtě 60- ti dnů od doručení sporné výpovědi z nájmu bytu navrhuji, aby soud vydal tento:

r o z s u d e k:

Určuje se, že výpověď z nájmu bytu č. 7 o velikosti 2 + kk s příslušenstvím, který se nachází ve třetím podlaží domu čp. 11 v ulici Donovalská v Praze 11, kterou žalovaný dal dne 3. března 2007 žalobci, je neplatná.

Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení do 3 dnů od právní moci rozsudku.

V Praze dne 22. března 2007