Společnou cestou -

Dobrý den, odpovídám na Váš dotaz, ve kterém se ptáte, jak postupovat při převodu bytu, který je soukromém vlastnictví Vaše matky, na Vaši osobu. Dále Vás zajímá, zda jste povinen hradit daň z převodu nemovitosti. A v neposlední řadě kladete otázku, zda můžete být vlastníkem bytu, i pokud vlastníte družstevní dekret na jiný byt.

Ohledně převodu matčina bytu na Vaši osobu, je potřeba si ujasnit, zda se bude jednat o úplatný (prodej) či bezúplatný převod (darování). V případě prodeje bytu, je potřeba sestavit písemnou kupní smlouvu, s jejímž obsahem budou souhlasit obě strany. Dále je nutný znalecký posudek za účelem stanovení ceny bytu. A v neposlední řadě se prodej stává platným teprve po zápisu do katastru nemovitostí. V případě že by nemovitost prodávala Vaše matka, je jako prodávající povinna zaplatit daň z převodu nemovitostí ve výši 3 %. U této daně bohužel neexistuje možnost osvobození. Pro zjišťování základu daně z nemovitosti (tzn. pro zjištění částky, ze které se bude odvádět daň) platí, že se porovnává cena smluvená a cena stanovená znaleckým posudkem. Pokud se tyto hodnoty liší, odvádí se daň z té vyšší. Prodávajícímu (v tomto případě Vaší matce) vzniká povinnost podat místně příslušnému správci daně (mám na mysli Finanční úřad) daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Zároveň by měla Vaše matka ze zákona právo požádat ( písemně, kopii si ponechat) o splátkový kalendář pro plnění své daňové povinnosti nebo o posečkání platby daně.

Jestliže by mezi Vámi a matkou došlo k darování, opět by platilo, že darovací smlouva musí být písemná, na rozdíl od prodeje, zde není nutný znalecký posudek. Nicméně zápis do katastru nemovitostí je i zde nutnou podmínkou pro platnost darování. V případě darování jsou od daně darovací osvobozeny osoby v I. a II. Skupině uvedené v § 19 již zmiňovaném zákoně o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí . Zde přikládám odkaz: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/trojdan/cast2.aspx

Z Vámi uvedených informací jsem pochopila, že žijete v družstevním bytě tzn. že jste patrně vlastníkem členského podílu, a že máte zároveň s bytovým družstvem uzavřenou nájemní smlouvu k danému bytu. V tomto případě se na Vás vztahují příslušná ustanovení Občanského zákoníku, které upravují nájem bytu. Mj. skutečně platí, že dle § 711 odst. 2 písm. c) Občanského zákoníku je výpovědním důvodem bez přivolení soudu skutečnost: „má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.“

K posouzení, zda nájemce má dva byty, je rozhodný stav v době podání případné výpovědi. Výpovědní důvod je naplněn, jestliže nájemce má neodvozené právo k užívání dalšího bytu. Může jít o byt užívaný na základě vlastnického nebo spoluvlastnického práva, věcného břemena nebo v případě klasického nájmu. V současné době panuje právní názor, že jako druhý byt se posuzuje i byt, který vlastní pouze jeden z manželů. Rozhodujícím faktorem, by mohla být otázka, zda v druhém bytě mohou manželé uspokojit svoji bytovou potřebu či ne např. pokud by druhým bytem byla garsonka, která není uzpůsobena pro bydlení rodiny, lze poukazovat na to, že se nejedná o spravedlivý důvod k užívání pouze jednoho bytu (tento argument je však na nájemci). Domnívám se, že by bylo možné také poukázat na skutečnost, že se jedná o byt, který je v jiném městě. Naopak o spravedlivý důvod by nešlo, jestliže by druhý byt nebyl používán k bydlení, ale sloužil by např. k podnikání, byl by v něm sklad nebo pokud by ho nájemce pronajímal. Problematiku tohoto výpovědního důvodu soudy znají. Soudy mohou brát v potaz specifikum družstevního bytu při posuzování, zda lze na nájemci spravedlivě požadovat užívání pouze jednoho bytu. Nicméně jak Ústavní soud tak Nejvyšší soud ČR vychází z předpokladu, že je vždy potřeba pousuzovat jednotlivé případy individuálně a brát v potaz jejich specifika viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. značka 26 CDO 1894/2007, který naleznete na http://www.nsoud.cz/JudikaturaNS_new/judikatura_prevedena2.nsf/WebSearch/23CD1447A1242EBCC1257600001D4D8B?openDocument

K jakému závěru by v případném soudním sporu soudy dospěly, bohužel v tuto chvíli nelze určit.

Pro úplnost dodávám, že existenci dvou a více bytů tvrdí a prokazuje pronajímatel (ve Vašem případě bytové družstvo). Vy máte právo se proti tomuto případnému výpovědnímu důvodu bránit prostřednictvím žaloby na určení neplatnosti výpovědi podané k soudu ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení výpovědi.

V případě dalších či doplňujících dotazů se na nás můžete kdykoliv znovu obrátit.

S pozdravem

Petra Křížová Občanská poradna o. s. Společnou cestou